Wajib Tahu KBLI Kos-kosan, Ini Cara Mengurus Izin Usaha yang Perlu Dilakukan Pemilik Kost

Pemilik kost wajib tahu KBLI beserta cara urus izin usaha kost yang tepat berikut ini!

Mendapatkan passive income dari usaha kos-kosan mungkin menjadi dambaan setiap orang. Bayangkan saja, setiap bulan mendapatkan pemasukan dari kamar yang Anda sewakan tanpa harus bersusah payah, siapa yang tidak mau, bukan?

Prospek usaha untuk mendirikan kos kosan memang dapat mendatangkan keuntungan. Namun, tetap harus memiliki rancangan rencana kegiatan usaha sejak dini, termasuk izin usahanya. 

Perlu Anda ketahui, pemilik kos kosan juga tidak bisa sembarangan asal membangun bangunan yang dapat disewakan begitu saja. Pemilik kos kosan juga wajib mengurus izin usaha agar mendapat legalitas usaha.

Lantas, bagaimana cara mengurus izin usaha kost yang tepat? Yuk, simak selengkapnya!

Baca Juga: 5 Modal Usaha Kos-kosan dan Strateginya di Era Digital

Cara Mengurus Izin Usaha Kost, Termasuk Mengetahui Kode KBLI

Sebelum memutuskan untuk mendirikan usaha kos-kosan, sebaiknya Anda juga memahami cara mengurus izin usahanya terlebih dahulu. Terdapat beberapa langkah yang harus Anda lakukan sebagai pemilik usaha kost, khususnya terkait perihal administrasi.

Pertama, pemilik usaha kost dapat mendaftarkan hak akses pada sistem OSS terlebih dulu. Selanjutnya, pemilik usaha kost harus memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) sebagai identitas melakukan kegiatan usaha. Hal ini pun telah tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko (PP Nomor 5 Tahun 2021).

Agar Anda bisa mendapat NIB, maka wajib untuk mengetahui kode Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI), dalam hal ini adalah usaha jasa pelayanan kos kosan. Kegiatan usaha kos kosan masuk ke dalam kode KBLI 55900 dengan judul “Penyediaan Akomodasi Lainnya.”

Kode KBLI 55900 mencakup kegiatan usaha penyediaan jasa pelayanan penginapan dalam periode waktu yang tidak singkat, seperti usaha kos kosan. Selanjutnya, kode KBLI 55900 menunjukkan kegiatan usaha dengan tingkat risiko menengah rendah. Berdasarkan PP Nomor 5 Tahun 2021, tingkat risiko menengah rendah wajib memiliki NIB dan sertifikat standar (SS) sebagai perizinan usahanya.

Syarat yang Dibutuhkan untuk Mendirikan Usaha Kost

Adapun persyaratan yang Anda butuhkan untuk mendirikan usaha kost, yaitu sebagai berikut:

1. Surat permohonan yang tercantum keabsahan dokumen dan dibubuhi Materai Rp10.000;
2. Melampirkan kartu identitas pemilik atau penanggung jawab rumah kost seperti KTP dan KK;
3. Membuat surat persetujuan dari tetangga kanan, kiri, depan dan belakang dilengkapi KTP tetangga yang bersangkutan;
4. FC Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
5. FC PBB tahun terakhir;
6. Surat pernyataan dari pemilik tentang perubahan kepemilikan atau pengelolaan;
7. Bagi rumah kost yang memiliki 10 kamar atau lebih, wajib menyertakan bukti pajak hotel;
8. Proposal teknis mengenai jumlah kamar kost, fasilitas yang ditawarkan, range harga sewa, hingga keterangan setiap ruangan

Dokumen yang Dibutuhkan untuk Mendirikan Usaha Kost

Sedangkan dokumen yang harus Anda lengkapi untuk mendirikan usaha kost antara lain:

1. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah salah satu dokumen penting untuk mendapatkan izin usaha kos kosan. Tujuan memiliki IMB adalah untuk mendapat legalitas hukum terkait bangunan yang Anda miliki. Tanpa memiliki IMB, usaha kos kosan Anda akan dianggap ilegal yang mana akan mendapatkan sanksi dari pemerintah setempat.

2. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)

Dokumen selanjutnya untuk mendirikan usaha kos kosan adalah Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT). Dokumen ini merupakan pengalihan status tanah dari pribadi menjadi tanah usaha. Untuk membuat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) Anda hanya perlu mengikuti langkah sebagai berikut:

• Melengkapi formulir permohonan yang diserahkan ke pemerintah setempat; dan
• Melampirkan FC KTP, FC NPWP, Surat Kepemilikan Tanah, FC izin lokasi dan site plan.

3. Izin lingkungan

Dokumen lainnya yang harus Anda siapkan juga adalah Surat Keterangan Izin Lingkungan. Dokumen ini berfungsi untuk melindungi lingkungan sekitar dari dampak yang timbul akibat kegiatan usaha kos-kosan yang akan Anda jalankan.

4. Site plan

Sebelum membuat bangunan rumah kost, tentu Anda perlu menyiapkan site plan yang menjelaskan secara detail bangunan dengan lingkungan sekitarnya. Penjelasan dalam site plan termasuk penjelasan akses jalan, saluran air, kelistrikan, dan fasilitas lainnya.

5. Sertifikat Laik Fungsi Kost

Agar suatu rumah boleh dimanfaatkan menjadi usaha kos kosan, Anda juga harus memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dokumen ini merupakan sertifikat Pemerintahan Daerah untuk gedung yang sudah dibangun dan memenuhi persyaratan laik fungsi.

Pemeriksaannya sendiri akan berdasarkan kesesuaian fungsi, persyaratan tata bangunan, serta keselamatan. Selain itu, persyaratan keandalan bangunan yang sesuai IMB juga berdasarkan kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Kemudian ada juga standar kelayakan kos, di antaranya punya ruang penggunaan pribadi, ruang pelayanan, dan ruang bersama. Kemudian ruang rongga pada atap juga harus ada pencahayaan alami dan penghawaan memadai.

Bangunan gedung kost juga harus punya sarana evakuasi, berfungsi apabila ada keadaan darurat maupun bencana. Di antaranya meliputi pintu keluar darurat, sistem peringatan bahaya, serta jalur evakuasi.

6. Izin operasional

Izin operasional sangatlah penting untuk membuat usaha kos-kosan karena menyangkut izin dari Lembaga OSS atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota setempat. Adapun langkah-langkah dalam mengurus izin operasional usaha kos kosan adalah sebagai berikut:

1. Pendaftaran dengan melengkapi dokumen-dokumen seperti: akta pendirian (jika berbentuk PT/CV), data-data usaha dan pelaku usaha, KTP dan NPWP, serta Nomor induk Berusaha (NIB)
2. Proses izin operasional/izin usaha kost dengan memilih KBLI sebagaimana yang telah tertera di atas
3. Pelaku usaha memenuhi komitmen seperti izin lokasi, izin lingkungan, IMB dan izin operasional terbit

Baca Juga: 4 Jenis Investasi Properti yang Menguntungkan | Ada Tips agar Tambah Cuan!

Sanksi Hukum Rumah Kost yang Tidak Berizin

Sanksi bisnis kos kosan tanpa izin dapat terkena ancaman hukum. Lebih jelasnya, berikut beberapa sanksi yang akan pemilik kost terima apabila melanggar izin usaha kost:

1. Sanksi pidana hingga denda

Menurut Pasal 107 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, siapa saja yang membangun bangunan yang tidak memiliki izin yang sah dapat terkena pidana penjara paling lama 2 tahun dan/atau denda paling banyak Rp50 juta.

Pemerintah daerah setempat juga dapat memberikan sanksi denda administratif terhadap kosan yang tidak memiliki izin yang sah. Besarnya denda ini biasanya disesuaikan dengan peraturan daerah yang berlaku.

2. Penyegelan rumah kost

Sanksi terhadap bisnis kos yang tidak memenuhi persyaratan bangunan gedung adalah akan terkena pembatasan kegiatan hingga penyegelan. Penyegelan ini dapat terjadi karena beberapa pelanggaran. Terutama akibat pembangunan tanpa izin, tidak sesuai izin, tanpa punya SLF.

Pembangunan dengan izin tetapi bukan oleh pelaksana hingga pembangunan dengan izin tanpa mendapatkan pengawasan dari petugas terkait juga dapat terkena sanksi. Selain itu, penyegelan juga dapat terjadi akibat bangunan tidak sesuai SLF, SLF melewati batas waktu, hingga perubahan fungsi tidak sesuai izin.

Pembayaran Pajak Kost

Setelah memahami beberapa dokumen penting untuk memulai bisnis kost, Anda juga harus tahu berapa besaran pajak yang harus dibayarkan. Berdasarkan Undang Undang Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD), tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel (termasuk rumah, apartemen, atau kondominium) yang disewakan untuk jangka panjang lebih dari satu bulan, kini sudah tidak lagi termasuk pengenaan pajak hotel atau PB1.

Hal tersebut tercantum dalam Pasal 53 poin J yang isinya sebagai berikut:

(1) Jasa Perhotelan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50 huruf c meliputi jasa penyediaan akomodasi dan fasilitas penunjangnya, serta penyewaan ruang rapat/pertemuan pada penyedia jasa perhotelan seperti:

• hotel;
• hostel;
• vila;
• pondok wisata;
• motel;
• losmen;
• wisma pariwisata;
• pesanggrahan;
• rumah penginapan/guesthouse/bungalow/resort/cottage;
• tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel; dan
• glamping. 

Apabila sebelumnya, pajak usaha kost berpatokan pada Undang Undang Nomor 28 Tahun 2009, di mana dikenakan tarif pajak tertinggi sebesar 10%, kini menurut aturan terbaru, pemilik usaha (salah satunya usaha kost) hanya dikenakan Pajak Penghasilan sebesar 0,5% (PPh Final) jika pendapatan kotornya di bawah Rp4,8 miliar dalam setahun. Artinya, saat ini bisnis kost hanya dikenakan pajak penghasilan sebesar 0,5% dan tidak perlu lagi membayar pajak hotel sebesar 10%.

Dengan perubahan serta mulai efektifnya UU di tanggal 5 Januari 2024, pajak yang dibayarkan untuk usaha kost bisa lebih minim. Alhasil, keuntungan Anda sebagai pemilik kost juga bisa lebih banyak.

Baca Juga: Aturan Baru Pajak Bisnis Kost 2024 | Simak Tarif, Cara Hitung hingga Cara Bayar Pajak Kost

Manajemen dalam Menjalankan Usaha Kost

Ada beberapa tips yang bisa diterapkan untuk manajemen usaha kost milik Anda agar lebih, antara lain sebagai berikut:

1. Melakukan screening

Pentingnya melakukan screening di waktu-waktu tertentu. Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa peraturan yang Anda buat untuk seluruh penyewa kos benar-benar dipatuhi atau justru malah dilanggar.

2. Memberikan jaminan kebersihan, keamanan, dan kenyamanan

Bisa dikatakan sangatlah penting untuk memberikan jaminan kebersihan, keamanan, dan kenyamanan kepada para penyewa kos. Misalnya, terdapat fasilitas pencahayaan dan sirkulasi udara yang memadai pada setiap kamar kos-kosan. 

Sedangkan untuk menjaga keamanan, Anda juga perlu melakukan seleksi terhadap para calon penyewa. Pastikan meminta identitas masing-masing penyewa kos dengan memberikan formulir khusus tentang data pribadi ataupun melakukan interview singkat ketika proses penerimaan penyewa kost baru.

3. Menerapkan sistem biaya listrik ekstra

Salah satu hal yang harus Anda perhatikan saat mengelola usaha kos-kosan adalah listrik. Jika tidak dapat mengelolanya dengan baik, bisa-bisa tagihan listrik menjadi tinggi.

Maka dari itu, Anda bisa menerapkan sistem biaya listrik ekstra bagi para penyewa yang membawa atau memiliki barang-barang elektronik lebih banyak. Cara lain yang bisa Anda lakukan untuk mengatasi tingginya tagihan listrik adalah memisahkan mesin listrik di setiap kamar, sehingga setiap penyewa bertanggung jawab atas token atau biaya listrik mereka masing-masing.

4. Menjalin hubungan baik dengan lingkungan sekitar

Tanpa Anda sadari, hubungan baik yang terjalin antara Anda dengan tetangga akan membawa keuntungan tersendiri, lho. Para tetangga di sekitar rumah kos-kosan yang Anda kelola bisa menjadi agen marketing tanpa bayaran karena akan dengan senang hati mempromosikan kepada kenalan mereka tanpa harus Anda minta.

5. Bermitra dengan Rukita

Salah satu hal yang dapat Anda lakukan ketika mengelola kos kosan adalah bermitra dengan Rukita. Dengan menjadi partner Rukita, Anda dapat memaksimalkan profit dari properti yang Anda miliki dan mendapatkan berbagai keuntungan lainnya tanpa perlu ribet.

Apa saja, sih, keuntungan bermitra dengan Rukita?

• Telah mendapatkan kepercayaan dari pemilik properti se-Jabodetabek untuk mengelola 2.000 kamar dan akan terus bertambah.
• Tim arsitek dan desainer interior Rukita siap menyulap properti Anda menjadi hunian modern yang indah.
• Rukita akan memasarkan kamar di bangunan kost Anda sampai penuh.
• Memiliki staff maintenance dan kebersihan yang terlatih.

Rukita akan mengurus semuanya, termasuk marketing, pemeliharaan gedung, penyediaan fasilitas, hingga pelayanan penghuni. Anda pun tinggal duduk manis dan menerima penghasilan rutin setiap akhir bulan saja, deh!

Anda sebagai pemilik properti tidak hanya dapat memulainya dengan lebih baik, tapi juga dapat menjalankan dan mengembangkan bisnis properti dengan sukses. Yuk, melangkah maju dan mewujudkan bisnis properti impian Anda bersama Rukita, karena #LebihBaikdiRukita!

---

Sekarang Anda sudah mengetahui cara mengurus izin usaha kost, bukan? Dari penjelasan di atas, terdapat beberapa hal harus Anda perhatikan ketika ingin mendirikan usaha kos-kosan, terutama aturan hukumnya. Pertama, Anda harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dengan mengetahui kode KBLI kos kosan terlebih dahulu dan mendapat Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Kedua, pastikan juga untuk tidak lupa perhitungan pembayaran pajak penghasilan khusus penyewaan tanah atau gedung. Aturan hukum usaha kos-kosan yang tidak boleh Anda abaikan juga adalah kemungkinan terjadinya penyegelan apabila usaha kost tersebut tidak sesuai dengan ketentuan dan izin yang berlaku.

Nah, Kalau Anda memang tidak mau ribet mengurus beberapa hal di atas sendiri, Anda pun bisa menjadi partner Rukita. Anda dapat menciptakan hunian berkualitas tinggi yang diminati oleh pasar, serta menekankan pentingnya operasional efektif, dan kesuksesan membangun bisnis properti.

Untuk informasi lebih lanjut, bisa download aplikasi Rukita via Google Play Store atau App Store, bisa juga langsung kunjungi www.rukita.co. Follow juga akun Instagram Rukita di @rukita_indo, Twitter di @rukita_id, dan TikTok @rukita_id untuk berbagai info hunian terkini serta promo menarik.

Source:

• legalist.id
• smartlegal.id